发布者：乐多红包游戏    发布时间：2025-11-03 09:42:17   阅读: 2736 次

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  在上海楼市摸爬滚打这么多年，娇妹见过的新盘没有一百也有八十，但今天要带大家看的这一个项目，确实让我眼前一亮。五角场核心区、1.5 容积率洋房、900 万起的改善型三房，这几个关键词组合在一起，在 2025 年的上海中环简直就是 稀缺品。话不多说，跟着娇妹的镜头，一起探秘北京城建国誉府的真实面貌。

  很多粉丝问我，买新房到底看什么？我的答案永远是：地段、地段还是地段。北京城建国誉府的位置，用 黄金三角 来形容一点不为过。项目东至规划路、南至民壮路、西至市光路、北至 016-03 地块，正好处于五角场商圈、新江湾城生态区和复旦高校区的交汇地带。

  从项目步行到五角场商圈核心区只要 12 分钟，这个距离刚刚好 —— 既避开了商业中心的喧嚣，又能享受成熟配套。合生汇的网红餐厅、万达广场的亲子乐园、百联又一城的精品超市，都是未来业主的日常消费选择。我特意测试了晚高峰从合生汇回家的路线，即便在下班高峰期，驾车也仅需 15 分钟，地铁 10 号线. 教育矩阵：从幼儿园到高中的全龄覆盖

  作为家长最关心的教育资源，这里堪称 学区房 的典范。项目 1 公里范围内，聚集了上体附中附属小学（区重点）、同济第二初级中学（市特色学校）、兰生复旦中学（全市排名前十的民办初中）。特别值得一提的是，距离项目最近的复旦附小分校正在规划中，未来教育资源还将进一步升级。

  交通方面更是没得挑。目前已通车的 10 号线三门路站距离项目直线 分钟直达人民广场。在建的 20 号线 年通车，届时将实现与 18 号线 号线的无缝换乘。自驾出行更方便，从项目出发 5 分钟即可驶入中环高架，15 分钟直达陆家嘴，25 分钟抵达虹桥枢纽。

  在上海中环，容积率 1.5 意味着什么？意味着同样的土地上，比常规高层社区少建了 40% 的房子。北京城建国誉府用这样奢侈的容积率，打造了一个纯粹的花园洋房社区，这在整个杨浦区都是独一份的存在。

  第一次走进项目示范区，就被建筑外立面吸引了。开发商北京城建特意汲取了张园的海派建筑精髓，采用大面积玻璃幕墙搭配米白色石材，辅以深灰色金属线条勾勒，既有老上海的优雅底蕴，又不失现代建筑的简洁大气。特别有必要注意一下的是建筑边角的 R 角设计，这种成本更高的工艺让建筑线条更显温润，难怪项目会被称为 玉质花园洋房。

  社区景观由知名设计团队操刀，打造了 一轴三院五境 的景观体系。中央景观轴长达 120 米，串联起入口水景、阳光草坪和中央会客厅。我最喜欢的是社区里的樱花步道，每到春天这里就会变成粉色隧道；而秋季的银杏大道则铺满金黄落叶，四季有景的设计让业主每天回家都像逛公园。

  在社区配套上，开发商最大限度地考虑了不同年龄段的需求。儿童游乐区采用无毒环保材料，设置了攀爬网、摇摇马等设施，还贴心地做了地面软化处理；老人活动区配备了太极广场、棋牌桌和休憩凉亭，方便长辈们日常锻炼；健身步道则贯穿整个社区，沿途设置了里程标识和休息驿站，跑步爱好者再也用不着去健身房了。

  作为项目的主力户型，建面约 98㎡的三房两厅两卫堪称 刚需价格，改善配置 的典范。我带大家实地感受了样板间，必须得说，这个户型把空间利用率做到了极致。

  推门而入的第一感觉就是通透。这个户型采用经典的飞机户型设计，三个房间分布在客厅两侧，形成 三开间朝南 的格局。客餐厅南北通透，中间没任何承重墙阻隔，空气对流效果极佳。我特意在上午 10 点测试了采光，三个卧室和客厅都能晒到太阳，这在同面积段户型中非常难得。

  洋房的高得房率在这里体现得淋漓尽致。实测客厅面宽达到 3.8 米，摆放 L 型沙发和 6 人餐桌后仍显宽敞；主卧面积约 15㎡，放下 1.8 米大床、两个床头柜和梳妆台后，走路还很从容；就连最小的次卧也有 9㎡，作为儿童房完全够用。相比同面积的高层住宅，实际使用空间至少多出 8-10㎡。

  厨房绝对是这个户型的惊喜所在。开发商巧妙利用了飘窗台空间，打造了一个 L 型操作台，真实的操作台面长度达到 3.2 米。我现场模拟了烹饪场景，即使两个人同时在厨房操作也不会拥挤。橱柜设计更是贴心，上下柜储物空间达到 12㎡，两处下拉柜设计让身高不够的业主也能轻松拿到高处物品，7 件套家电（冰箱、灶具、抽油烟机、洗碗机、蒸烤箱、微波炉、垃圾处理器）都能完美嵌入。

  玄关处的 800 库 让我印象非常深刻。这个近 1㎡的收纳空间专门用来存放滑雪板、高尔夫球杆等大件物品，解决了普通住宅的储物痛点。A 柱格栅能够准确的通过物品高度自由调节，内部预留的电源插座还能安装鞋柜精灵，实现杀菌除湿功能。这种细节设计，体现了开发商对生活的深刻理解。

  主卧的系统窗采用四玻两腔设计，隔绝声音的效果非常出色。我在样板间关闭窗户后，几乎听不到外面的噪音。电动窗帘电机是交付标准，业主能够最终靠语音控制或手机 APP 操作，科技感十足。主卫做了干湿分离，配备了智能马桶和恒温花洒，镜面柜还带除雾功能，这些配置在同价位项目中很少见。

  北京城建作为国企开发商，在精装标准上确实下了功夫。项目采用 德系 + 日系 的品牌组合，既保证了品质，又兼顾了实用性。

  地板选用的是德国汉诺的实木复合地板，脚感温润，耐磨系数达到 AC5 级；墙面采用日本 SKK 的环保涂料，甲醛含量远低于国家标准；厨卫设备更是大牌云集，西门子的灶具烟机、杜拉维特的洁具、汉斯格雅的龙头花洒，这一些品牌的品质都经过市场验证。

  除了品牌，施工工艺更能体现品质。我特意查看了墙面的平整度，用靠尺测量后误差不超过 2mm；阴阳角都做了圆弧处理，既美观又防止磕碰；窗台石与墙面的接缝处做了防水处理，避免后期渗水问题。这一些细节虽然不起眼，但却直接影响居住体验。

  项目配备了智能家居系统，业主能够最终靠语音控制灯光、窗帘、空调等设备。安防系统也很完善，除了常规的门禁和监控，还在电梯内设置了人脸识别系统，业主刷脸即可乘梯，外来人需要业主授权才能用。这种智能化配置，让生活更便捷也更安全。

  买房不仅是买房子，更是买生活。北京城建国誉府的周边配套，完全能满足业主的全方位需求。

  项目周边 3 公里内有 3 家三甲医院：海军军医大学第一附属医院（长海医院）、东方肝胆外科医院和上海市肺科医院。其中长海医院距离项目仅 2 公里，驾车 10 分钟即可到达。这些优质医疗资源，为业主的健康保驾护航，尤其适合有老人的家庭。

  喜欢运动的业主一定会爱上这里的环境。项目距离黄兴公园仅 1.5 公里，步行 20 分钟即可到达。这个占地 62.4 万平方米的公园，有湖泊、草坪、步道，是散步、跑步、遛娃的好去处。周末约上朋友在公园野餐，或者带着孩子放风筝，这样的生活想想都惬意。

  项目周边高校林立，复旦大学、同济大学、上海财经大学等知名学府都在 3 公里范围内。这些高校不仅是教育资源，更是休闲好去处。复旦的相辉堂、同济的樱花大道、财大的图书馆，都能让业主感受到浓厚的人文氛围。平时去高校里跑步、看书，或者参加讲座活动，生活质量瞬间提升。

  为了让大家更清楚项目的价值，娇妹特意做了市场调查与研究，将北京城建国誉府与周边同价位、同面积段的项目做了对比。

  目前五角场板块的新房均价在 11-12 万 /㎡，而北京城建国誉府的均价为 10.7 万 /㎡，单价低了 3%-5%。与新江湾城板块的项目相比，价格上的优势更明显，后者均价已达 12-13 万 /㎡。按照 98㎡的户型计算，在这里买房比在新江湾城至少节省 100 万以上。

  周边同价位项目多为高层或超高层建筑，容积率普遍在 2.5 以上，得房率只有 70%-75%。而北京城建国誉府是 11-18 层的洋房，容积率仅 1.5，得房率高达 82%-85%。这在某种程度上预示着同样花 900 万，在这里能得到更大的实际使用面积，居住体验也更舒适。

  从上海楼市的发展规律来看，低密洋房的升值潜力往往高于高层住宅。尤其是在五角场这样的成熟板块，新增供应本来就少，像北京城建国誉府这样的低密社区更是卖一套少一套。随着 20 号线的通车和周边配套的加强完善，项目的升值潜力值得期待。

  项目西侧的规划道路预计 2026 年通车，距离最近的楼栋仅 18 米。虽然开发商采用了三层中空玻璃和隔音墙体，但通车后可能还是会有一定噪音影响。建议对噪音敏感的购房者尽可能地选择远离道路的楼栋。

  部分楼栋为了能够更好的保证景观视野，阳台进深略浅，只有 1.3 米左右。这可能会影响洗衣机和烘干机的摆放，也限制了阳台的使用功能。不过开发商在样板间展示了多种阳台设计的具体方案，通过定制家具可以在某些特定的程度上解决这一个问题。

  社区目前规划了两个出入口，分别位于南侧民壮路和东侧规划路。早晚高峰有极大几率会出现短暂的拥堵情况。好在开发商设置了人车分流系统，行人与车辆互不干扰，能在某些特定的程度上缓解通行压力。

  对于三口之家来说，98㎡的三房两厅两卫是性价比最高的选择。主卧可当作父母房，两个次卧分别作为儿童房和书房，空间刚刚好。飞机户型的设计保证了每个房间的私密性，适合长期居住。

  如果是二孩家庭，建议考虑 127㎡的四房户型。这个户型有两个南向卧室，可以分别作为两个孩子的房间，主卧带独立卫生间，居住舒适度更高。客厅面宽达到 4.2 米，家庭活动空间充足，适合多人口家庭。

  对于需要照顾老人的三代同堂家庭，141㎡的四房户型更为合适。这个户型有独立的老人房，靠近入户门和公共卫生间，方便老人起夜。客厅和餐厅相连，形成宽敞的公共活动空间，全家人可以一起聚餐、娱乐。

  如果是投资需求，93㎡的三房户型可能更合适。这个户型面积适中，总价相比来说较低，未来在二手房市场上的流通性更好。10 号线 号线双地铁加持，租金回报率也会比较可观。

  经过一天的实地探盘，娇妹对北京城建国誉府有了全面的了解。总的来说，这是一个优点突出、细节用心的改善型项目。1.5 容积率的低密社区、98㎡的优质三房户型、成熟的周边配套，再加上 900 万起的亲民价格，在上海中环确实很难找到对手。

  当然，项目也存在一些不足之处，但都属于可接受的范围。对于追求生活质量的改善型购房者来说，这些小缺点相比项目的优点，显然不值一提。

  最后给大家一个小贴士：项目预计下个月开盘，目前正在认筹阶段，认筹客户能享受 99 折优惠。感兴趣的朋友可以抓紧时间去售楼处了解详情，也可以私信娇妹获取专属购房优惠。买房是大事，多看多比较总是没错的。

  以上就是娇妹本次的探盘分享，希望对大家起到一定的帮助。如果你还有别的想了解的楼盘，欢迎在评论区留言，娇妹会尽力为大家安排。关注娇妹看房，买房不迷路！